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          “不復工不還貸” 爛尾樓業主的新博弈方式

          時間:2022-07-15人氣:編輯: 初旭

            

             已有陜西、河南、湖北、江西、廣西等省份超過100個房地產項目遭遇業主停貸,原因是項目停工、爛尾。

             在最近一次會談中,房管局相關領導向業主們表示,正在嘗試將綠地集團在武漢中院被凍結的1.225億資金,還有銷售車位、商服的收入,用于星河繪的建設,“不能讓綠地躺平”。

             開發商與“爛尾樓”的故事在國內房地產行業并不鮮見,為何以前沒有出現大規模停貸現象?何立志解釋,關鍵仍在房產的價格預期。

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             位于武漢市光谷的“綠地星河繪”曾是網紅樓盤,購房者大多是東湖高新區剛落戶的高新技術人才。因該樓盤存在爛尾風險,近日500多戶業主陸續簽署了停貸告知書。 (視覺中國/圖)

             近日,在各大社交媒體上,爛尾樓業主們喊出了“不復工不還貸”的口號。

             2022年7月14日晚間,銀保監會針對近期的停工斷貸事件作出回應,稱事件的關鍵在于“保交樓”。十余家涉事銀行相繼公告,顯示相關風險樓盤涉及的貸款規模占比很小,風險可控。

              據南方周末記者不完全統計,目前已有陜西、河南、湖北、江西、廣西等省份超過100個房地產項目遭遇業主停貸,原因是項目停工、爛尾。

              這些爛尾樓業主們組團聲稱,若項目不復工,將強制停止償還貸款。和以往對陣開發商的情形不同,這次他們將“炮口”對準了銀行。

              一旦停貸,受損的首先是銀行。銀行按揭款項已然發放給開發商,如果業主大規模停貸甚至棄貸,就會形成銀行壞賬。業主的“代價”同樣很大,一旦棄貸,很可能會上征信、丟首付。

              但小業主與大銀行的“對抗”并非沒有勝算,他們發現銀行提前違規發放了部分資金,并且未妥善履行資金監管義務,才導致開發商挪用預售資金、項目爛尾。

              2018年廣東省最高法院有過判例,因銀行存在監督過錯導致樓盤爛尾而裁定購房人不用還貸。

               北京房地產業協會副會長陳志告訴南方周末記者,停貸更多的作用在于引起政府、銀行對購房款監管的重視,從而降低因房款被挪用導致項目爛尾的概率。陳志早年參與了預售資金監管文件的設計。

              雖然當前的停貸規模不會影響金融穩定,但針對國內房地產行業預售制度的質疑之聲不絕于耳。原恒大首席經濟學家任澤平公開表示,是該取消商品房預售制了,爛尾是對購房者的不公平。

              預售制度愈發難以適應當前的監管環境。預售制本質上是開發商利用高杠桿快速回籠資金,常常伴隨違規資金挪用現象。隨著“房住不炒”的觀念深入人心,預售制正逐步失去生存的土壤。

          曠日持久的“扯皮”

              業主停貸的訴求不盡相同。

              武漢市光谷“綠地星河繪”(簡稱星河繪)的業主,最近正陷入糾結中,星河繪大概率會爛尾。

              土地出讓文件顯示,2020年7月,國內房企綠地集團(600606.SH)全資子公司武漢新高興谷置業有限公司(簡稱興谷置業)以20.36億的價格拍下武漢市高新區光谷東核心地段兩塊標號為P070、P071的地塊。

              其中,P070(1.28億元)為商服, P071(19.08億元)為住宅,二者捆綁銷售。按照合同規定,P070地塊規劃需建設一棟200米塔樓。星河繪P071號地塊住宅要建起20棟、平均每棟30層的商品樓,總計超過2439戶。

              因靠近產業園區、地理位置極佳,周邊學校、醫院配套優異,星河繪成了武漢的網紅樓盤,號稱“九開九罄”。

              林立峰是湖北人,因為準備回武漢老家和女友結婚,2020年10月,他選中星河繪作為自己的婚房。他告訴南方周末記者,他準備等2022年底交房后,從杭州回新家,結婚、生子、換工作,如今卻被“爛尾”打亂了人生。

              買房時林立峰才畢業不久,掏空了父母的積蓄,現在結不了婚、回不了家,每月還有近一萬元的房貸,“我都到這份上了,再考慮征信有意義嗎?”于是他在“停貸告知書”上簽了自己的名字。

              2022年12月30日是星河繪最終的交付日期,業主在和地方房管局溝通中得知,如今樓盤工程量不滿40%,建設資金缺口還剩近8億。于是,從2022年6月開始,500多戶業主陸續簽署了停貸告知書:“自合同交房日期2022年12月31日起,將停止向貸款銀行償還個人貸款的每月還款,直至樓盤完工驗收合格交付?!?/p>

              唐爽已經停繳房貸一個月了。他在2021年初購置了星河繪,才過兩個月,唐爽發現工地開始出現問題,大多樓棟均無人施工。唐爽在武漢的一家民營房企工作,對地產項目開發流程頗為熟悉。

              據他觀察,星河繪的開發時斷時續,一直到2021年6月最后一棟樓售罄,絕大部分樓棟還是無人施工。到了8月,依舊如此,業主們意識到出了問題,開始維權。

              2021年9月,業主們在武漢市房管局進行三方會談(綠地、房管局、業主代表),綠地代表解釋,停工原因是因為疫情、春節放假與樓棟技術原因,并保證10月全面復工,單月樓層增長不少于3層。公司為此在售樓部的公告欄貼出一張承諾書,但這份承諾書上沒有公章、發布日期,甚至把項目進度節點寫成了11月31號。

              業主和開放商進入了曠日持久的“扯皮”中,業主們參加了不下10次談判。在一次又一次會談、投訴中,業主們逐漸拼湊出星河繪項目的問題所在——違規劃轉預售賬戶資金。

              項目的總房款為46.8億,直到2021年9月前,該項目11個監管賬戶中的7.25億就被劃走了5.16億,只剩下2億,此時工地各樓棟的建設進度平均只有8到9層。

              根據武漢市房管局的數據,興谷置業還在2020年、2021年分別因“違規收取預定款”“未按規定將房價款存入監管專用賬戶”被扣45信用分,2022年回到了滿分100分。

              業主代表要求房管局給出監管資金審批的明細,房管局表示沒有權利,綠地則以資金是公司機密為由拒絕。直到6月,業主得知監管賬戶里只剩8000多萬,項目才完成了不到40%。

              根據唐爽的經驗,沒有資金,母公司綠地又出現債務危機,星河繪大概率要爛尾。2439戶業主里,和唐爽一樣果斷停貸的人是極少數,只有500多戶簽了停貸告知書,距離合同上的交房時間還有5個多月,這是最后的拉鋸時間。

              在最近一次會談中,房管局相關領導向業主們表示,正在嘗試將綠地集團在武漢中院被凍結的1.225億資金,還有銷售車位、商服的收入,用于星河繪的建設,“不能讓綠地躺平”。

          復雜的“四方關系”

             星河繪的購房者大多是東湖高新區剛落戶的高新技術人才。業主們曾經對學歷進行過統計,超2400戶業主中有1414人具有本科及以上學歷,占比近60%,其中碩士341人,博士41人,他們自稱全國“最高學歷樓盤”。

             他們中既有武漢疫情中抗疫的護士、互聯網大廠的高級工程師,也有律師、醫生、會計等等,他們根據自己的工作特長,將維權群組分為了工程組、法務財務組、媒體組、線下活動組、資料收集組。

             一名銀行信貸經理告訴南方周末記者,對于房貸逾期的客戶,銀行一般會先催收,若累計六個月逾期未還或者連續三個月未還款,會直接提起訴訟。

             若無特殊緣由,起訴后,法院大概率判決銀行勝訴,購房者必須償還本金及逾期利息、罰息、訴訟費用等。在判決規定的還款期限屆滿后,仍無法償還貸款的,會將房產拍賣。

              無論最終是否保留房產,斷供人都會登上“征信黑名單”,甚至被列入失信人名單,只要房貸沒還清,就無法正常使用貸款、信用卡,被限制高消費、出行等等。

              君澤君律所(杭州)創始合伙人何立志告訴南方周末記者,通常情況下,即便開發商爛尾,個人通過停貸、斷貸的方式逃避償付責任仍屬于違法。何立志是國內首批代理房企破產爛尾訴訟的律師之一。

              他解釋,銀行和購房人之間簽訂的是按揭貸款合同,而購房人和開發商之間簽訂的是商品房買賣合同。爛尾樓盤屬于買賣合同出了問題,是購房人和開發商之間的法律關系問題,與銀行并無直接關系。

              假設遇到開發商破產導致爛尾的情況,買房人如果能證明這是自己的首套房,就能在破產清算中獲得優先保護,但不能因此免除銀行的貸款。

              而在類似星河繪的案例中,法律關系更為復雜,因為牽涉到了地方政府對預售資金監管的問題。

              譬如在星河繪中,資金違規劃撥的現象明顯,項目進行至2021年9月,樓盤平均高度在9層,只有封頂高度不到四分之一,整體工程量進度也不超過20%。但此時開發商已從7.25億中劃走了5.16億資金,相當于資金量的71%。

              根據武漢市《新建商品房預售資金監管實施細則》,開發商取得商品房預售許可1個月后的,申請使用資金額度不得超過重點監管資金核定總額的35%;結構封頂的,累計申請不得超過75%;竣工驗收的,累計申請不得超過95%。星河繪資金使用明顯不符合政策。

              根據廣東省高院2018年的一個案例,招商銀行因沒有將貸款支付到預售款專用賬戶,而是轉到開發商的另一個賬戶,導致資金被挪用、項目爛尾。法院最終判決,開發商交房前,購房人可以不還貸,購房人已付的貸款銀行不需要退回。

             開發商與“爛尾樓”的故事在國內房地產行業并不鮮見,為何以前沒有出現大規模停貸現象?何立志解釋,關鍵仍在房產的價格預期。

              以他早年在河南許昌處理的一件開發商破產案為例,開發商破產后,很快就由當地另外一家國企背景的房企將爛尾樓盤下來,繼續完成項目。而業主們寧愿加價,也要繼續購買原來的房子。甚至還有業主要求取消房產合同,開發商爽快答應退錢的案例。

             “關鍵還是在于房價,當大家都對未來房價看漲時,市場上自然有人愿意接盤爛尾樓,業主不用擔心買了房子最終拿不到的情況,也就不會考慮停貸了?!彼忉?,相應地,當所有人對價格預期都是向下時,都會想要避免接盤爛尾的風險。

          被停貸的銀行“冤不冤”?

             停貸輿論發酵后,銀行業紛紛開始自查。南方周末記者翻閱了涉事銀行發布的公告,所有銀行均聲稱因停工緩建造成的房貸逾期金額占該行整體貸款規模的比例非常小,對銀行的正常經營幾乎沒有影響。

             如今,對預售資金監管仍沒有全國性統一文件,地方大多各自為政,但有一條都相同:銀行向開發商批、撥預售資金賬戶里的款項,必須獲得當地房管部門的審批。

              違規使用預售資金主要有兩種方式,一是開發商沒有將資金轉到指定監管賬戶,而是轉入自己的賬戶,來達到隨意支取的目的;二是銀行在實際審批資金時,“批條”出了問題。

             在北京房地產業協會副會長陳志看來,無論是何種原因,在現行預售制度下,買房者都是天然弱勢的一方。

             1994年7月,國家頒布《中華人民共和國城市房地產管理法》,正式確立了商品房預售制度。預售制度,相當于銷售期房——“賣樓花”。

            “ 實際上我國是現售和預售制度并存的,只是絕大多數開發商都選擇了預售制?!标愔窘忉?。

              原因不難理解,開發商能夠通過預售獲取市場杠桿,以小博大,“預售制在我國房地產發展初期是有作用的,那時我們房荒、錢荒,預售相當于是為房企進行了集資,能夠更快促進市場發展壯大?!?/p>

             預售制幫助開發商將融資和建設風險轉移給了買房人,雙方權責從一開始就不對等,對預售制的反思也由來已久。

             北京金訴律師事務所主任、北京市法學會不動產法研究會理事王玉臣則建議,如果不能取消商品房預售,則增加一個刑事條款,“爛尾樓罪”,讓轉移監管資金的相關責任人員承擔刑事責任,而不是僅僅限定在股東有限責任上。

             2005年8月,央行在《2004年中國房地產金融報告》中建議,可以考慮取消一部分預售制度,對于房地產行業的銷售制度進行相應的修改,現售制度還是比較合理的。

              當時由央行“帶頭”提議,是因為在預售制度下,銀行是按揭貸款的發放方,一旦房企因為市場波動或經營不善出現資金鏈斷裂,銀行的壞賬壓力很大。

             2006年在全國兩會上,33位全國人大代表聯名建議取消商品房預售制度。這是國內第一次關于預售制度存廢問題的討論,但住建部隨即表態不會取消預售制度。

             陳志則建議在未來的土地出讓中,加入現房銷售的內容,譬如“該地塊房產必須現售”,“那些沒有現售能力的開發商,干脆連地都別拿了”。

             易居企業集團CEO丁祖昱撰文指出,2022年2月曾有消息稱,“全國性的商品房預售資金監督管理辦法”即將制定出臺。然而由于上半年整體行業壓力巨大,出于改善企業回款考慮,開始支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展。

              根據克而瑞的數據,2022年上半年45個省市放松預售資金監管,以期加快房企銷售回款進度,緩解企業資金周轉壓力。內容涵蓋加快審批效率、放寬資金監管比例、增加撥付節點及比例、銀行保函等額替換等方式。

             譬如此次宣布強制停貸項目最多的鄭州,實行差別化信用管理,高信用房企資金額度降低、提取比例提升。2022年3月發布的“鄭州19條”中就有可以憑銀行保函、第三方保函擔保等額替換預售資金監管專用賬戶內的資金條例。

             保函一般指見索即付性保函,如果房企挪用工程款導致項目停工延期,或出現工程款、材料款、勞工工資糾紛等索賠情形時,銀行會無條件支付相應擔??铐?,以此保障項目建設進度和質量,對于房企而言,通過現金保函“贖回”留存的監管資金,可以提升資金使用效率,節約財務成本。

              放寬監管的大前提是“保交樓”,地方政府通過放寬預售資金監管緩解房企“流動性”壓力,來實現“保交樓”目標。

              近期的停貸潮,讓監管的思路又往“另一頭”傾斜了一些。

              2022年7月4日,中國銀行保險監督管理委員會行政處罰信息公開表顯示,中國郵政儲蓄銀行股份有限公司青島分行違規發放房地產開發貸款,被青島銀保監局罰款40萬元。

             7月14日,西安發布《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》,提及多項預售資金監管問題,在資金全額入賬、嚴格撥付標準、加強財務核對、夯實銀行責任等方面提出了新要求。

          來源:南方周末


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